Asuntomarkkinoilla kiinteistön putkiston kunto on yksi merkittävimmistä arvoon vaikuttavista tekijöistä. Suomessa kerrostalokannan ikääntyessä yhä useammat taloyhtiöt ovat tilanteessa, jossa mittava putkien uudistaminen on ajankohtainen. Tämä herättää luonnollisesti kysymyksiä siitä, miten tällainen remontti heijastuu asunnon markkina-arvoon. Putkistojen saneeraus on taloyhtiön suurimpia investointeja, joka vaikuttaa merkittävästi sekä asumiskustannuksiin että kiinteistön arvoon. Tässä artikkelissa tarkastelemme, kuinka merkittävästi tämä välttämätön remontti vaikuttaa asunnon hinnoitteluun eri tilanteissa ja mitä tekijöitä asunnonomistajan kannattaa huomioida.
Kuinka paljon putkiremontti laskee asunnon hintaa?
Tutkimusten mukaan tulevan putkistosaneerauksen vaikutus asunnon myyntihintaan on Suomessa merkittävä. Keskimääräinen hinnanlasku vaihtelee tyypillisesti 10-30% välillä asunnon markkina-arvosta. Vaikutuksen suuruus riippuu useista tekijöistä, kuten asunnon sijainnista, koosta ja remontin laajuudesta.
Pääkaupunkiseudulla, missä asuntojen hintataso on muutenkin korkeampi, putkiremontin aiheuttama arvonlasku on usein euromääräisesti suurempi, mutta prosentuaalisesti pienempi kuin muualla Suomessa. Esimerkiksi Helsingin kantakaupungissa putkiremonttia odottavan asunnon hinta saattaa olla 15-20% alhaisempi verrattuna vastaavaan remontoituun asuntoon, kun taas pienemmillä paikkakunnilla vaikutus voi olla jopa 25-30%.
Asunnon koko vaikuttaa myös merkittävästi: pienemmissä asunnoissa remontin kustannusvaikutus neliöhintaan on suhteellisesti suurempi. Esimerkiksi 30 neliön yksiössä 20 000 euron putkiremonttiosuus tarkoittaa 667 euron lisäkustannusta per neliö, kun taas 80 neliön kolmiossa sama summa jakautuu vain 250 euron neliökustannukseksi.
Remontin laajuus on kolmas merkittävä tekijä. Perinteinen linjasaneeraus, jossa uusitaan sekä vesi- että viemäriputket ja usein myös kylpyhuoneet, vaikuttaa hintaan enemmän kuin kevyemmät menetelmät, kuten viemärien sukitus tai pinnoitus, joita me LVI-Tuikussa tarjoamme vaihtoehtoisina ratkaisuina.
Miten putkiremontin ajankohta vaikuttaa asunnon arvoon?
Asunnon arvo muuttuu merkittävästi putkiremontin eri vaiheissa. Arvon kehityskaari noudattaa tyypillisesti ennustettavaa mallia, joka on hyvä tiedostaa asuntokauppaa suunniteltaessa.
Ennen remonttia, kun taloyhtiö on tehnyt päätöksen putkisaneerauksesta mutta työt eivät ole vielä alkaneet, asunnon hinta on yleensä alimmillaan. Tässä vaiheessa ostajat huomioivat hinnoittelussa sekä tulevan rahoitusvastikkeen että remontin aiheuttaman asumishaitan. Tyypillisesti 3-5 vuotta ennen remonttia asunnon arvo alkaa jo laskea, kun taloyhtiön putkien ikä alkaa herättää huolta potentiaalisissa ostajissa.
Remontin aikana asuntojen myynti on haastavinta ja hinnat ovat usein 15-25% alle normaalitason. Harva haluaa ostaa asuntoa, jossa ei voi asua tai jossa asuminen on merkittävästi rajoitettua. Poikkeuksena ovat sijoittajat, jotka saattavat etsiä juuri tällaisessa tilanteessa olevia kohteita edullisemman hinnan vuoksi.
Heti remontin valmistumisen jälkeen asunnon arvo nousee merkittävästi, mutta ei välttämättä saavuta heti täyttä potentiaaliaan. Monesti asunnon hinta nousee vielä 1-3 vuotta remontin jälkeen, kun taloyhtiön maine ”remonttitalona” hälvenee ja uudet putkistot ehtivät osoittaa toimivuutensa.
Useamman vuoden kuluttua remontista asunnon arvo on tyypillisesti korkeimmillaan putkiremontin näkökulmasta. Tässä vaiheessa remontin rahoitusvastike on usein jo maksettu pois, ja asunnon ostaja saa hyödyn uusista putkistoista ilman välitöntä remonttihuolta seuraavaan 40-50 vuoteen.
Mitä hyötyjä putkiremontti tuo asunnon arvoon?
Vaikka putkiremontti aluksi laskee asunnon hintaa, se tuo myös merkittäviä arvoa nostavia tekijöitä, jotka realisoituvat remontin valmistuttua. Nämä positiiviset vaikutukset on tärkeä huomioida kokonaisvaltaisessa tarkastelussa.
Nykyaikaiset putkistot ovat yksi ilmeisimmistä hyödyistä. Uusittu putkisto takaa asunnon toimivuuden vuosikymmeniksi eteenpäin ja parantaa asumismukavuutta. Modernit materiaalit ja tekniikat, kuten komposiittiputket tai sukitusmenetelmät, tarjoavat paremman virtaaman ja vähemmän melua verrattuna vanhoihin putkistoihin.
Merkittävä taloudellinen etu on parempi vakuutusturva. Vakuutusyhtiöt suhtautuvat varauksella vanhoihin, erityisesti yli 50-vuotiaisiin putkistoihin, ja voivat rajoittaa korvauksia vesivahinkotilanteissa. Putkiremontin jälkeen vakuutusturva paranee ja vakuutusmaksut voivat jopa pienentyä.
Vesivahinkoriski pienenee merkittävästi uusien putkistojen myötä. Tämä on huomattava etu, sillä vesivahinkojen korjaaminen on kallista ja aiheuttaa merkittävää haittaa asumiselle. Uusittu putkisto on myös energiatehokkaampi, mikä voi näkyä pienempinä lämmityskuluina.
Asunnon myytävyys paranee remontin jälkeen huomattavasti. Moni ostaja karttaa asuntoja, joissa on tulossa putkiremontti, mutta juuri remontoitu asunto houkuttelee laajempaa ostajakuntaa. Tämä näkyy lyhyempinä myyntiaikoina ja parempana hintana. Erityisesti nykyaikaiset, vähemmän invasiiviset menetelmät, kuten LVI-Tuikun tarjoamat viemärin sukitusratkaisut, voivat olla merkittävä myyntivaltti, sillä ne mahdollistavat remontin toteuttamisen nopeammin ja vähemmällä asumishaitalla.
Miten voin arvioida putkiremontin todellisen vaikutuksen asuntoni hintaan?
Putkiremontin vaikutuksen arviointi juuri oman asunnon kohdalla vaatii useiden tekijöiden huomioimista ja laskelmien tekemistä. Tässä konkreettisia menetelmiä, joilla pääset alkuun.
Peruskaava putkiremontin hintavaikutuksen arviointiin on seuraava: Asunnon arvo ilman remonttitarvetta – (Putkiremontin kustannus + Remontin aiheuttama haitta-arvo) = Asunnon arvo remonttitarpeen kanssa.
Esimerkkilaskelma: Oletetaan, että 60 m² asunto Espoon keskustassa olisi ilman remonttitarvetta arvoltaan 240 000 €. Putkiremontin kustannus on arviolta 700 €/m² eli yhteensä 42 000 €. Remontin aiheuttaman haitan arvoksi arvioidaan 10 000 € (väliaikainen asuminen muualla, stressi, jne.). Näin ollen asunnon arvo remonttitarpeen kanssa olisi noin 188 000 € (240 000 € – 42 000 € – 10 000 €).
Sijainnin vaikutus on merkittävä: kasvukeskuksissa ja halutuilla alueilla putkiremontin suhteellinen vaikutus on pienempi kuin muuttotappiollisilla alueilla. Voit arvioida tätä vertailemalla alueesi remontoimattomien ja remontoitujen asuntojen myyntihintoja esimerkiksi asuntojen myyntisivustoilla.
Asunnon koko vaikuttaa siten, että pienemmissä asunnoissa remontin neliöhintavaikutus on tyypillisesti suurempi. Voit laskea tämän jakamalla remontin kokonaiskustannuksen asuntosi neliömäärällä.
Remontin laajuus on kriittinen tekijä: perinteinen putkiremontti, jossa uusitaan kaikki putket ja kylpyhuoneet, vaikuttaa enemmän kuin kevyemmät menetelmät. Pyydä arvio erilaisista remonttivaihtoehdoista, kuten viemärien sukituksesta, joka voi olla kustannustehokkaampi vaihtoehto.
Taloyhtiön muu kunto vaikuttaa myös kokonaisuuteen. Jos taloyhtiössä on putkiremontin lisäksi muita merkittäviä korjaustarpeita lähivuosina (julkisivu, katto, ikkunat), näiden yhteisvaikutus voi olla suurempi kuin osiensa summa. Tarkista taloyhtiön kuntotarkastukset ja pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) kokonaiskuvan saamiseksi.
Kannattaako asunto myydä ennen vai jälkeen putkiremontin?
Päätös asunnon myymisestä ennen tai jälkeen putkiremontin on monimutkainen ja riippuu useista tekijöistä. Oikea ajoitus voi vaikuttaa merkittävästi taloudelliseen lopputulokseen.
Ennen remonttia myymisen etuja ovat pääoman vapautuminen muuhun käyttöön ja remontin aiheuttaman stressin välttäminen. Tämä strategia sopii erityisesti, jos tarvitset pääomaa nopeasti tai et halua sitoutua pitkään remonttiaikaan. Haittapuolena on, että joudut tyypillisesti myymään asunnon selvästi alle sen potentiaalisen arvon, sillä ostaja huomioi tulevan remontin kustannukset ja haitat hintatarjouksessaan.
Remontin jälkeen myymisen hyötyjä ovat korkeampi myyntihinta ja laajempi potentiaalinen ostajakunta. Remontoidun asunnon myyntiaika on tyypillisesti lyhyempi ja neuvotteluasema parempi. Toisaalta tämä strategia sitoo pääomaa pidemmäksi aikaa ja edellyttää remonttikustannusten rahoittamista. Riskinä on myös markkinatilanteen muuttuminen remontin aikana.
Markkinatilanne vaikuttaa merkittävästi päätökseen. Nousevilla markkinoilla kannattaa usein odottaa remontin valmistumista, sillä asuntojen hintojen nousu kompensoi odotusajan. Laskevilla markkinoilla taas nopea myynti ennen remonttia voi olla järkevää, vaikka hinta olisikin alhaisempi.
Asuntosijoittajan näkökulmasta putkiremonttia odottava taloyhtiö voi olla jopa houkutteleva kohde. Remontin aikana asunto voidaan ostaa edullisesti, ja remontin valmistuttua sen arvo nousee merkittävästi. Tämä strategia vaatii kuitenkin vahvaa kassaa ja kykyä kestää vuokratulojen menetys remontin aikana.
Me LVI-Tuikussa autamme taloyhtiöitä löytämään kustannustehokkaita ratkaisuja putkisaneerauksiin. Modernit viemärisaneerausmenetelmämme, kuten sukitus, voidaan toteuttaa nopeammin ja pienemmällä asumishaitalla kuin perinteiset menetelmät, mikä voi vaikuttaa positiivisesti myös asunnon arvon säilymiseen remontin aikana.
